第一章  总则

第一条  为进一步规范我区农村产权流转交易行为，保证交易过程的公平、公开、公正，增加产权流转收益，维护农村和谐稳定，根据有关法律法规和政策，结合我区实际，制定本办法。

第二条  本办法所指的农村产权流转交易是指集体资产资源的所有权、使用权和经营权及农民个人产权，以出租（租赁）、发包、转让等方式与本集体经济组织成员或本集体经济组织外的法人、公民，通过公开有序竞价，订立规范合同，确定双方当事人权利和义务的一种经济活动。

第三条  农村产权流转交易接受区、镇（街道）农经部门的指导和监督。

第四条  农村产权流转交易统一进入镇（街道）农村产权交易服务中心（以下简称服务中心）交易，遵循自愿平等、诚实信用、等价有偿和公开、公平、公正、竞争的原则。以保护农村集体经济组织和农民的合法权益为目的，不得违背农村集体经济组织和农户依法自主经营管理的意愿，不得侵犯他人的合法权益和损害社会公共利益。

 

 

第二章  交易范围

第五条  本办法所指的参与交易的农村产权范围包括：

（一）农村土地承包经营权。是指以家庭承包方式承包的耕地、养殖水面等经营权，可以采取出租、入股等方式流转交易，流转期限由流转双方在法律规定范围内协商确定。

（二）农村集体经营性资产所有权使用权。是指由农村集体统一经营管理的经营性资产使用权，可以采取出租（租赁）、入股、转让、作价出资或合作、联营等方式流转交易。

（三）农村集体建设用地使用权。是指在经依法批准农用地转用或历史沿用、但未经征收的建设用地（不含宅基地）使用权可以采取出租（租赁）的方式流转交易。

（四）农业生产设施设备使用权。是指农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的农业生产设施设备，可以采取转让、出租、拍卖等方式流转交易。

（五）小型水利设施使用权。是指农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业等拥有的小型水利设施使用权，可以采取承包、出租、转让、抵押、股份合作等方式流转交易。

（六）农业类知识产权。是指涉农专利、商标、版权、新品种、新技术等，可以采取转让、出租、股份合作等方式流转交易。

（七）林权所有权、使用权。是指集体林地经营权和林木所有权、使用权，可以采取出租、转让、入股、作价出资或合作等方式流转交易，流转期限不能超过法定期限。

（八）村级“四荒地”使用权。是指农村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩使用权。采取家庭承包方式取得的，按照农户承包土地经营权有关规定进行流转交易。以其他方式承包的，其承包经营权可以采取转让、出租、入股、抵押等方式进行流转交易。

（九）其他。农村建设项目招标、涉农资金项目、产业项目招商等。

第六条  镇（街道）在审核村（社区）提交的《农村集体资产交易立项申请表》的基础上，根据交易标的情况确定是否实行公开交易。达到以下标准的交易事项都应进入镇（街道）服务中心公开交易：

（一）单宗合同面积10亩及以上耕地、鱼塘、荒地、林地、滩涂、果园等农用地土地承包经营权或使用权的出租（发包）；

（二）单宗合同厂房（含仓库）面积500平方米及以上，或商业店铺（含写字楼）面积20平方米及以上，或租赁单次合同年限在5年及以上的农村集体物业使用权的出租；

（三）单宗合同标的年收益5万元及以上的农村集体资产经营权或使用权的出租（发包）；

（四）单宗合同标的原值3万元及以上的农村集体资产所有权或使用权的转让；

（五）需要进入镇（街道）交易服务中心公开交易的其他资产。

 

 

第三章  交易机构

第七条  成立镇（街道）农村产权交易服务中心，其主要职责是：

（一）加强对农村产权流转交易行为的指导和监督，强化服务功能；

（二）提供农村产权流转交易所需的场所和设施；

（三）提供农村产权流转交易的信息发布和咨询服务；

（四）接受意向人报名，审查意向人资质，管理交易保证金；

（五）组织开展农村产权流转交易；

（六）保存管理农村产权流转交易文件和活动记录等资料档案。

第八条  区、镇（街道）、村（社区）分别成立农村产权流转交易审核工作组（以下简称“审核工作组”），负责农村产权流转交易的立项申请、交易审批和管理。区级审核工作组由区委、区政府分管领导担任组长，成员由区委农办、政务服务管理办公室、发改、住建、国土、财政、农林、审计等相关部门及涉及产权交易的镇（街道）和村（社区）相关负责同志、2名以上普通群众代表组成；镇级审核工作组由镇（街道）主要领导和分管领导分别担任正副组长，成员由镇（街道）农办、资产办、村建、国土、财政、农业等相关部门及涉及产权交易的村（社区）相关负责同志、2名以上普通群众代表组成；村级审核工作组组长可由村（社区）主任、会计或股份合作社监事会主席担任，组员由村（社区）两委会和民主理财小组相关成员组成，总人数不少于5名，其中普通群众代表不少于2人。

第九条  镇（街道）服务中心应按照“精简、高效、服务”的原则，配置场所、人员、经费，保障长期有效运作。运作经费列入镇级财政预算。交易过程中不得收取服务费用，其他环节产生的费用成本，可以约定由产权出租（发包/转让）方承担。

 

 

 

第四章  交易方式

第十条  农村产权流转交易采取现场举牌竞价、递交报价文件等方式进行，法律、法规以及有关政策文件有特殊规定的，从其规定。

第十一条  各镇（街道）应结合当地实际，探索分类制定不同区域、不同类型资产的租赁指导价格。农村集体资产出租（发包）的交易底价原则上不得低于同期同类资产出租（发包）指导价格，出现低于指导价格的特殊情况须提交镇（街道）审核工作组审批。

集体资产的转让，以具有合格资质的资产评估机构的评估价作为底价，也可根据集体经济组织实际，在高于评估价的前提下制定更合适的价格。转让价格低于评估价的，应当经本集体经济组织同意，提交镇级审核工作组审批。

第十二条  租赁合同根据承包地等不同品种结合各镇（街道）实际情况签订，特殊情况须经镇级审核工作组同意并报区级审核工作组审核批准后，按相关政策规定办理。

第十三条  对已出租（发包）的产权，要在合同到期前三个月与对方商议续约事宜。原承租（包）人决定不再续租的，须至少于合同到期前一个月告知出租（发包）方。

第十四条  标的金额不大、面积较小的产权，或者作为其他资产配套附属设备设施的产权，有明确资产经营意向人的，经集体经济组织或村级审核工作组民主表决同意，并报镇（街道）审核工作组审核批准后，由镇（街道）服务中心组织快捷交易。本条规定情形中涉及农村集体资产转让的，须经农村集体经济组织成员（股东）代表大会讨论通过后，报镇（街道）农经部门批准同意。

第十五条  农村集体经济组织每年要对辖区内承租（承包/受让）农村集体资产的法人或自然人的履约及诚信记录等情况进行审查，严格按农村集体资产设定的条件，提出农村集体资产承租（承包/受让）人的黑名单，经镇（街道）农经部门审查汇总后，统一进入镇（街道）服务中心并予以公布。对被列入黑名单的法人或自然人，不得接受其承租（承包/受让）农村产权的申请。

 

第五章  交易程序

第十六条  农村产权按照以下程序进行公开交易：

（一）拟定方案

由集体经济组织根据交易标的具体情况编制交易方案，交易方案包括：交易标的的基本情况、交易形式、交易底价、交易对象条件、合同的相关条款等。

（二）村级预审

坚持民主决策、民主管理原则，对集体资产出租（发包）的交易行为，由村级审核工作组进行预审并形成会议决议；对涉及集体资产转让的交易行为，必须提交村民（股东）代表大会讨论，经三分之二以上村民（股东）代表同意并形成会议决议。

村级审核工作组或村民（股东）代表大会，对交易是否实行公开竞价、交易对象条件、交易底价等事项提出预审意见。

（三）立项申请

村（社区）集体经济组织向镇（街道）服务中心提交《农村产权流转交易立项申请表》，镇级审核工作组根据申请数量每月定期召开会议对项目进行立项审核。

集体经济组织应向交易服务中心递交如下资料：1．《农村产权流转交易立项申请表》；2．《农村产权流转交易信息公告》；3．《农村产权流转交易会议决议》或《村民（股东）代表会议决议》；4．交易方案；5．按照法律、法规的规定需要提交的其他材料。

镇（街道）服务中心应当对集体经济组织所提交的资料进行审查，涉及资产租赁的，要将《农村产权流转交易立项申请表》按照《惠山区村（社区）集体资产资源承包（租赁）和工程建设项目管理办法》（惠发〔2013〕27号）规定提交镇（街道）审批，交易服务中心自收到镇（街道）审批意见之日起5个工作日内作出答复。对受理进入镇（街道）服务中心交易的，服务中心应当进行受理登记；对不受理进入镇（街道）服务中心交易的要提出理由，产权出租（发包/转让）方完善相关材料。

（四）发布信息

服务中心根据标的物情况和交易对象，发布交易信息。交易信息必须在镇（街道）服务中心和村（社区）公告栏公布，还可以通过网络、电视等其他媒介向社会发布。交易信息从发布之日起至交易日不得少于5个工作日，其中标的原值在20万元以上的产权转让，发布时间不少于10个工作日，且必须在公共媒体上发布公告信息。在交易信息发布期限内，未经组织交易的交易服务机构同意，出租（发包/转让）方不得自行撤回交易。在信息发布期间，出租（发包/转让）方如需变更交易信息的，需在交易日3天前以书面形式向镇（街道）农经部门提出申请并重新发布。

（五）组织交易

1．由服务中心审查报名人资格，确定参加竞价的人员名单、到场人员、交易时间和地点等。经审查通过的申请人按规定交纳保证金。交易必须在规定的时间和地点，并按交易流程进行。

2．评审和监督人员，由审核工作组按规定抽调相应人员担任。

3．服务中心应在交易日组织交易。如无人提出竞价或无有效报价的，通知其集体经济组织，可选择续期发布信息或重启上述交易程序；只有1家提出有效报价（不得低于底价）的，以其报价成交；有2家及以上提出有效报价的，按照价高者得的方式成交。在同等条件下，涉及农村产权出租（发包）的，原承租（包）方享有优先权；涉及农村产权转让的，本集体经济组织成员享有优先权。农村产权的转让，参与竞价的单位（个人）原则上不少于3家，少于3家的须阐明原因，报镇（街道）农经部门审批。

（六）成交确认

交易条件达成一致后，交易双方应当在交易现场签订《成交确认书》。

（七）发布结果

交易结果在签订《成交确认书》后，于当日在镇（街道）服务中心公告栏、村（社区）公告栏等地方公示。

（八）签订合同

交易结果公示结束后，交易双方到组织交易的镇（街道）服务中心签订合同。成交额较大的可进行公证。若在《成交确认书》签订之日起7个工作日内，竞得人没有与集体经济组织签订合同的，视为放弃交易，交纳的交易保证金不予退回。

（九）资料归档

镇（街道）服务中心要及时将资产交易资料整理归档，每个交易项目对应建立一本交易档案。

第十七条  交易保证金额和交付方式由村（社区）集体经济组织自行决定，涉及农村产权出租（发包）的，交易保证金不得少于5000元；涉及农村产权转让的，交易保证金不得少于交易底价的50%，且最低不少于10000元。对未成功竞得的竞价人所交纳的交易保证金，应在相关交易完成后的3个工作日内一次性全额无息返还该竞价人。

第十八条  交易合同签订后，竞得人交纳的交易保证金自动转为交易首付款，余款的支付方式，根据交易双方签订的合同履约。另外，产权转让所得应实行专项管理。

 

第六章  见证和监督

第十九条  区、镇（街道）两级审核工作组根据当天交易内容涉及的部门审核职责，由正副组长负责召集相关部门抽调人员参加评审。村级审核工作组要切实履行职责，在服务中心组织交易时组织集体资产所有者代表、两名以上村民代表加入区或镇（街）审核工作组，负责本村（社）集体资产交易的见证和监督工作。

    第二十条  自本办法实施之日起，农村产权必须依照相关程序进入镇（街道）服务中心交易，严禁恶意将农村产权标的金额（或面积）分拆（发包给本集体经济组织村民的耕地、鱼塘、苗木地等农用地除外），规避进入服务中心交易。一经发现，将依法追究相关责任人的责任。       

第二十一条  村（社区）集体经济组织有关人员违反本办法规定私下进行农村产权流转交易，恶意隐瞒农村产权流转交易公开信息的，视情节给予集体经济组织主要负责人及相关负责人行政处分；造成集体经济损失的，依法追讨经济赔偿；构成违法犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第二十二条  在资产交易过程中，因特殊情况影响，导致交易活动无法正常开展，经处理仍未能解决的，交易的组织方有权作出中止交易、终止交易或延期交易的决定，并应及时进行相关信息公告。

 

第七章  附则

第二十三条  农村产权流转交易后发生产权交易纠纷的，当事人可以向交易服务中心主管部门或者地方相关行政管理部门申请调解；经调解无法解决的，依据合同约定申请仲裁或依法向人民法院提起诉讼。

第二十四条  本办法由惠山区委农村工作办公室负责解释，自二○一六年一月起施行。